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春暖花开，本市房地产市场也逐渐回暖。近日，天津市第三中级人民法院发布《商品房买卖合同纠纷审判白皮书》，法官以案释法，详解在房屋买卖合同中遇到的问题，帮助出卖人、买受人提高法律意识，推进依法交易，保障人民群众切身利益。

业主拆院建房属于违建

刘某从某地产公司处购买了一套一楼房屋，开发商“附赠”小院。在双方签订的购房合同中，并无小院面积折算为房款内容的约定，房屋价款也未超出备案价格。地产公司对小区一楼房屋南面均建围栏，分隔一楼各户的使用范围，与公共区域相对隔离，房屋南门直通小院。刘某入住后，拆掉小院围栏，自行搭建石材围墙并构建房屋使用。随后，行政执法机关针对刘某自建院落、搭建房屋作出《责令限期拆除决定书》。刘某拒不履行，该小院里的违建房屋被强制拆除。刘某诉至法院，要求地产公司赔偿损失及利息。

本案中，争议院落在商品房买卖合同中并无书面约定，但在合同附件中载有“……买受人所购商品房及附属院落……”，由此判断购买房屋时确实存在地产公司赠送院落的事实，而实际上小院已随房屋一并交付刘某使用。但值得注意的是，院落或小院，是指房屋前后用墙或栅栏围起来的空地、能够独立使用的露天区域，而不能盖成房屋。刘某拆掉原有围栏，擅自构造实体房屋，违反了附属院落定义和合同约定。此外，行政执法机关虽然对刘某的违建实施拆除，但对于该院落空间并没有剥夺、限制其正常使用，且其他一楼业主仍在正常使用小院，因此小院依旧存在，不存在赔偿基础。最终，三中院驳回刘某的上诉请求，维持原判。

法官提醒：为了促销和回笼资金，开发商常常将一楼赠小院、顶层赠阁楼当成卖点。但相伴而来的则是因小院是否计入房款总价、小院规划是否合法合规、是否应予拆除、拆除范围等问题而产生的矛盾纠纷。购房人在购买房屋时，除了常规合同，还应特别关注附赠小院、阁楼等空间的规划属性及权属问题，最好与开发商在合同条款中有所约定，避免日后产生纠纷。

预购新居竟是“凶宅”

王某从赵某处购买一套房屋，总价款为43万元。王某支付1万元定金后发现，该房屋竟然是“凶宅”，故诉请法院要求解除合同，并要求赵某双倍返还定金。经王某申请，法院前往案涉房屋属地派出所进行调查，派出所出具接处警情况登记表，证实该房屋内曾有人吊死于卧室。

法院认为，根据民法典规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，关于王某要求解除与赵某之间签订的《房屋买卖合同》，赵某无异议，法院予以照准。关于王某主张赵某双倍返还定金2万元，其提交了与案外人通话录音，证明赵某故意隐瞒案涉房屋系“凶宅”的真实情况，构成违约，导致合同不能履行。法院认为，结合到派出所调查了解的事实及案涉房屋成交时间、价格等情况，可以确定赵某确实存在故意隐瞒或不告知王某“凶宅”的情况。在法院调解下，双方达成和解，赵某同意返还王某18000余元。

法官提醒：择吉而居是中华文化的传统，应当尊重。民法典第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第八条规定，民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。在“凶宅”对房屋交易可能产生重大影响的前提下，出卖人应当基于诚实信用原则和公序良俗原则主动向购买人披露“凶宅”的情况。在本案中，由于出卖人并未告知购买人“凶宅”的相关事实，购买人请求解除合同的应当予以支持。